福州老城区房子被征收，房屋补偿按什么标准算？评估不满意怎么办？

先说结论，福州国有土地上的房屋征收，补偿标准不是征收方拍脑袋定的。依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日公布施行）和《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》（福建省人民政府令第138号，2014年3月25日公布，2014年5月1日施行），房屋价值补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，评估机构由被征收人协商选定，评估结果不满意有复核、鉴定的法定渠道。

一、福州房屋征收，补偿到底包含哪几项？

国务院令第590号第十七条写得明明白白，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括三项：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。此外，市、县级人民政府还应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

所以拿到补偿方案，先对着这三项查：房子本身值多少、搬家和租房过渡给多少、如果是店面或厂房，停产停业损失给多少。福州的方案里通常还有签约奖励，那属于额外部分，不能拿它顶替前面三项。

二、房子值多少钱，按什么标准算？

国务院令第590号第十九条定了一条硬杠杠：被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。省政府令第138号第十四条也作了同样的规定。

换句话说，补偿不能按几年前的老行情算，也不能按征收方单方面定的内部价算，要参照征收决定公告那天、跟你的房子区位、楼层、面积、用途差不多的同类房子的市场价。具体数额由依法选定的房地产价格评估机构，按照房屋征收评估办法评估确定。你房子的房龄、楼层、朝向、装修、周边配套，都会影响评估结果。

这里有个实务中常见的问题：评估机构直接给了个数字，被征收人觉得低。记住，评估报告必须送达给你，你有权看到完整的评估依据和计算过程，不是只给你看一眼汇总数。

三、评估机构是怎么选出来的？

国务院令第590号第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

福建的具体办法在省政府令第138号第十七条：房地产价格评估机构由被征收人在征收补偿方案公示后协商选定，参与选定的房地产价格评估机构不少于3家；被征收人无法协商一致的，采取随机（摇号、抽签）或者投票方式确定。投票确定的，应当有过半数的被征收人参加，参加投票的过半数被征收人选择同一机构的，视为多数确定。

说直白点：评估机构不是征收方自己说了算。如果方案里没有给被征收人协商的机会，直接指定了一家评估机构，那程序上就站不住脚——这正是很多征收补偿决定被法院撤销的常见原因。

四、对评估结果不满意，10天内可以这么做

拿到评估报告觉得数字低了，别憋着，省政府令第138号第十五条给了你两条救济渠道：

• 申请复核：对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构申请复核；
• 申请鉴定：对复核结果仍有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向省房地产价格评估专家委员会申请鉴定；专家委员会应当在10日内出具鉴定意见。

三个"10日"要记牢：复核10日、鉴定10日、专家出意见10日。每一步都有期限，错过了就不好补。所以收到评估报告第一件事，就是把日期圈出来，该申请复核就书面申请，别口头说说。

五、补偿方案不合理，能不能要求听证？

能。省政府令第138号第十一条规定，因旧城区改建需要征收房屋的，补偿方案公布征求意见时，有过半数被征收人认为补偿方案不符合法律、法规规定的，房屋征收部门应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

福州这两年旧城改造项目多，如果你们片区过半数邻居都觉得方案不行，是可以把听证会这个程序"逼"出来的。参加听证会之前，建议把方案里不合理的地方列成清单，逐条讲。会开了、意见提了，方案改没改、改了多少，都要留痕。

六、先补偿、后搬迁，顺序不能颠倒

国务院令第590号第二十七条要求：实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁；禁止建设单位参与搬迁活动。

这句话翻译过来：补偿款没到位、安置没落实，谁也不能逼你搬。如果有人停水停电、上门施压，这些行为本身就是违法的，可以依法固定证据、向有关部门投诉举报，必要时起诉维权。福州一些项目的当事人，就是靠这条把强拆程序拦下来的。

写在最后

城市房屋征收跟农村征地是两套程序。农村集体土地走《土地管理法》和省里征地补偿办法（省政府令第177号）；福州这类国有土地上的老城区房屋，走的就是国务院令第590号和省政府令第138号这套程序，具体农村征收补偿项目可以看我们另一篇《福建农村土地被征收，补偿到底有哪几笔？》。

家里碰上征收，先做三件事：把征收决定、补偿方案、评估报告这三样文书拿到手；核对补偿项目和标准是不是按上面说的来；有异议的在10日期限内书面提出来。拿不准的地方，可以先把材料发给我们看，帮你逐项对一遍。

免责声明：本文依据官方发布文本整理，仅供普法参考，所引标准以福建省人民政府及相关部门最新公布的文件为准，不构成对具体案件的法律意见。